主持人:各位网友上午好,欢迎登录“中国大连”政府门户网站“在线访谈”。

主持人:房屋权属登记一直与广大市民息息相关,房地产权属证书是产权人的权利和财富的象征和证明,如何及时有效地进行房地产权属登记,更好地保护权利人的合法权益,这也是全社会较为关注的问题。今天,我们邀请到市房地产交易登记中心受理部部长陈茜、法律事务部部长林寒、综合业务部部长郭晓煊做客访谈,解读国有土地上房地产登记政策并回答网友提问。

嘉宾:谢谢主持人,各位网民朋友们上午好。非常高兴今天能借助“在线访谈”这个平台与广大市民就房地产产权登记问题进行沟通和交流。真诚希望市民朋友们对我市房地产登记工作提出宝贵的意见和建议。同时,也借此机会,向长期以来给予我们房地产登记工作关怀和支持的社会各界和广大市民表示衷心的感谢。

主持人:可能有的网民对我们房地产登记发证中心的业务还不太熟悉,首先请介绍一下登记中心的基本情况和主要职能。

嘉宾:好的,主持人。大连市房地产登记发证中心(市房地产交易所)主要负责市内四区国有土地范围内的房屋交易、登记、发证和服务等工作。平均每天接待办事群众2000多人次,办理各种登记业务1000多件,正常情况下,每年办证在18万个,上交财政规费2亿多元,是目前大连市较大的行政服务窗口单位之一。

主持人:房屋登记工作面向普通群众,百姓关注度非常高。您能否介绍一下贵中心在为民服务方面,都做了哪些工作,推出了哪些新举措?

嘉宾:近年来,中心按照市委市政府要求,在大连市国土资源和房屋局的领导下,优质高效地完成了房屋产权登记和服务工作,赢得了社会各界和市民朋友的一致好评。

嘉宾:在提高工作效率、简化流程方面,中心不断对登记业务进行优化,今年年初,我们对包括抵押登记、二手房转移登记在内的四十余项登记业务的工作时限进行了压缩,其中抵押登记、二手房转移登记等与百姓密切相关的业务都由5个工作日缩短为2个工作日,办事群众不仅节省了时间,也降低了企业的融资贷款成本。不仅如此,商品房办理产权、房屋坐落变更、离婚析产等80%以上的业务都实现了即时办理、立等可取。整个房产登记工作无论从模式上还是流程上,在全国都处于领先水平。

嘉宾:在倾听群众诉求、政策宣传普及方面,我们在网站上开通了“有问必答”咨询栏目,即时答复群众网上咨询,几年来咨询信件达到6000余件;今年初,我们与大连日报合作开设了“房地产登记风险点提示”栏目,目前已经刊登近80篇专题文章对登记风险点进行提示讲解,获得了社会各界的一致好评。

嘉宾:在便民服务方面,我们积极推进信息化建设工作,在网站上开通了商品房合同备案、商品房可售房源以及房地产权证办理三大公开查询功能,购房人登录网站足不出户即可查询各项信息;我们还建立了综合咨询服务体系,引入了与房产登记有关的税务、公证、公积金、公安、民政等部门,实现了一站式咨询服务;今年8月份,我们在现黄河路登记发证中心公办地点的基础上,在钻石湾大连市行政服务中心增设了新的办事网点,进一步方便群众办理各项登记业务。

主持人:在日常工作中,我们经常收到市民反映由于对房屋登记规定不清楚或不甚了解,常常事到临头就不知道如何办理,甚至步入误区,请将这方面情况介绍一下。

嘉宾:正如主持人说的那样,房屋登记关系到千家万户的利益,是一项极为复杂而严肃的事情。由于涉及政策、法律法规面广,历史跨度大,登记类型繁多,情况比较复杂,使一些产权人对这项工作不了解,甚至产生误解。

嘉宾:因此,在这里对我们在工作中经常遇到的登记误区做点解释,使权利人在办理房屋产登记时更加便捷顺利:误区一、离婚后对已经明确归属的房屋不申请登记。根据《物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力……”夫妻婚姻存续期间取得的房产,虽登记在一方名下,但属于共同所有,离婚后应当依据分割协议依法办理析产登记;但在现实中许多人离婚后以为持房屋离婚时的分割协议就放心了,一旦遇到房屋的转让、抵押或动迁补偿时,因房屋权证未及时变更,离婚后的对方找不到、不予配合或提出其他条件,使登记陷入困境;在房屋继承时常常发生这样的情况,原权利人去世后,继承人不及时办理继承登记,多年后时过境迁,继承人可能已经发生变化,办理登记时比较麻烦。

嘉宾:误区二、身份证明类型变更后不及时申请登记变更。原房屋登记时使用的是居民身份证,取得护照后不及时变更,给房屋交易、抵押等带来不便,特别是大部分国家和地区签发的护照五年更换,不及时变更登记,时间越久出具相关证明越麻烦。还有的军人原房屋登记用的是军官证,取得新的身份证明不及时申请变更登记,按照有关规定,军人执行军事任务时使用军人证件,办理民事事务应当使用居民身份证,上述情况应当及时变更。

嘉宾:误区三、事先未核实房屋实际情况就签定买房合同。在签订房屋的买卖、抵押合同时,有的人只关心房屋的价格、税费、面积和学区房等因素,忽视了房屋本身的权利情况,以至于签订合同、支付了款项后发现房屋还有有查封、抵押等限制情况,怨天尤人,甚至需要通过司法才能解决;实际上在签订合同前应当与房屋权利人一同到房地产登记中心即时核查房屋登记簿记载的权利情况和司法限制情况,简便明了,不给不法之徒可乘之机,可以有效地避免房屋交易、抵押风险。

嘉宾:误区四、公证书撤销后直接要求产权登记。公证部门因审核失误导致公证书撤销,有的当事人持撤销公证书证明要求直接撤销房屋的产权登记,赖以履行行政行为的公证事实和产权证已经撤销,所以房屋登记也应随之撤销;根据《房屋登记办法》第八十一条规定,登记机构只有依据司法机关、行政机关、仲裁委员会生效的法律文书,才能收回房屋权证撤销登记;公证部门不是司法和行政机关,出具的撤销决定不是生效的司法文书,当事人应当通过司法程序解决。

嘉宾:误区五、不要擅自购买具有专用用途的房屋。一段时间以来,有的当事人通过抵债、拍卖等方式购买了锅炉房、变电所等专用用途的特殊公益性用房,很难办理产权登记,主要原因:一是这种房屋是专用用途,是为特定建筑或区域配套服务的,不得随意改变用途;二是公益性房屋都是划拨用地,个人一般是不能取得划拨用地使用权的。我市实行土地、房屋一体登记,此类情况应当先申请办理出让土地出让权证后才能申请办理房屋登记;三是配套服务的公益性房屋转让,可能造成损害服务群体权益的后果,导致群访或诉讼,不是个人或某单位能够承担的;因此,在这里提请购房人注意不要够购买上述类型的房屋。

嘉宾:误区六、为躲避将来的遗产税用未成年孩子名义购房。这种杞人忧天的做法大有人在,有的人甚至为尚在襁褓中的孩子购买房屋,即民间称为“娃娃房”;虽然法律未禁止,但“娃娃房”后续问题很多,且不说我国还未实施遗产税,该房屋的出让、抵押、租赁都要受到法律法规的一定限制,还有缴纳物业费、供暖费等房屋管理事宜更给“娃娃房”的监护人带来烦恼;更有离婚的情况,处置“娃娃房”时需双方监护人共同办理,使房屋的登记更加复杂化。

主持人:购买商品房时网签后能否放心交首付,能够核查到网签的信息吗?

嘉宾:根据大连市《关于实施商品房买卖合同网上签订及备案的通知》,自2011年3月16日起,“在市内四区、高新园区实施商品房买卖合同网上签订及备案管理”,其中第九条“网签的商品房买卖合同经当事人双方确认无误后,由房地产开发企业委托的网签工作人员将买卖合同电子信息通过网上确认提交至大连市房地产登记发证中心申请办理合同备案。登记发证中心通过网签系统对买卖双方确认提交的商品房销售合同电子文本中房屋自然状况及他项权利限制状况等进行查验,符合备案条件的生成合同编号,记载入登记簿,完成合同网上备案。

嘉宾:同时网签系统及网站上的商品房楼盘表将公示该套商品房已售的信息”。第十条“备案完成后开发企业应即时在销售现场打印出已经提交和确认的网签合同文本,经买卖双方确认无误后签字盖章,开发企业加盖骑缝章后交付买受人,即完成了合同网上签订及备案的工作流程。购房人可凭身份证号和合同号码在网站上或到登记发证中心大厅查询合同确已备案的信息。

嘉宾:目前,大连市房地产登记发证中心已经利用网络信息技术实现了网上即时签合同即时备案登记,正规的开发企业与发证中心都实现了联网,实行了网签网备,购房人在售楼处网签合同即可在中心备案,如果网备不成功,就说明该套房屋存在问题,您可拒绝付款。因此,如果遇到开发企业以种种理由和借口不与您进行网签网备,您可要注意。

主持人:离婚后产权人没变也要进行变更登记吗?

嘉宾:夫妻协议离婚,双方签订的协议是物权变动的原因行为,仅具备债权效力,必须办理相应的房屋登记后才发生物权变动的效力。如果双方不共同申请,登记机构无法完整了解当事人的真实意思,登记结果的正确性也就无法保证,从而影响登记的公信力。因此,应当由夫妻双方持离婚证件及协议书共同提出申请。如果一方不配合,则需由依据离婚协议取得房屋权利的一方向房屋所在地人民法院起诉,要求另一方履行协助办理房屋转移登记的义务。法院判决离婚的,需要提供生效的法院判决书(或调解书)前来办理,单方办理即可。双方离婚当时就应当到房屋登记机构办理离婚析产登记,变更房屋为单独所有,这样方便以后处置房产。俗话说:好聚好散,离婚了还是朋友。离婚时如果涉及房屋等不动产分割、过户的,互相配合及时办理为好。

主持人:老人去世留下的房子,谁拿着房证都可以办理过户吗?

嘉宾:根据《继承法》第五条规定,继承开始后,有遗嘱的,按照遗嘱办理,没有遗嘱的,按照法定继承办理。第九条,继承权男女平等。第十条,遗产按照下列顺序继承,第一顺序:配偶、子女、父母。第十三条,同一顺序继承人继承遗产的份额,一般应当均等。《司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知》第一条,继承房产,应当持公证机关出具的“继承权公证书”和房产所有权证到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续。

嘉宾:产权人过世后,如果没有留下遗嘱,所有具备继承权的继承人应当共同协商达成一致意见后到公证处办理继承公证书,也可以共同共有或按份共有,然后到房屋登记部门办理继承转移登记手续。如果继承人之间达不成一致意见,则需到法院提起继承诉讼,然后持生效的判决书和生效证明到房屋登记部门办理转移登记手续。

主持人:房屋买卖不办理产权过户登记,而是到公证处办理买卖合同公证,行不行?

嘉宾:《物权法》第九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生法律效力;未经登记,不发生效力。《房屋登记办法》第二十二条,房屋被依法查封期间,权利人申请登记的,房屋登记机构应当不予登记。不动产只有登记才会发生物权转移的效力,公证仅仅针对的是债权,不会产生物权公示公信的效力。购房人购房后如果没办产权登记,这房子从物权的意义上说根本不是小赵的。在房屋登记机构的登记簿上,房子的产权人一直是原房主,就会存在被查封、抵押、甚至是另卖他人的风险。因此,买了房子要尽快办理产权过户登记,切莫贪图小便宜而吃大亏。

主持人:如何办理房屋登记信息情况查询证明?

嘉宾:《物权法》第十八条,权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料,登记机构应当提供。《房屋登记办法》第二十八条,房屋登记机构应当将房屋登记资料及时归档并妥善管理。申请查询、复制登记资料的,应当按照规定的权限和程序办理。

嘉宾:众所周知,房屋产权证和房屋登记信息已经不仅是房屋所有人的证明了,它的外延作用是非常广泛的,例如房屋买卖、纳税、购房贷款、申请公租房、落户转户、子女就学、甚至司法诉讼等都要核查房屋登记信息。房屋登记信息查询,就是为了发挥房屋权属登记的公示作用,保障房屋交易安全,维护交易秩序,保护权利人及相关当事人的合法权益。在我们生活当中,最常用的就是个人房屋信息查询和家庭住房信息查询。您如果有这样的需求,可以到大连市房地产登记发证中心办理。

嘉宾:查询个人房屋信息只需提供本人身份证件;查询家庭住房信息需要家庭成员身份证件、户口簿及结婚证;涉及国家机关、公安、检查、审判机关、纪检、证券监察部门查询的,需持县级以上所在机关、部门出具的查询证明,还有指定查询人的工作证件;涉及律师查询的,应提供房屋坐落或权利证书号,审判机关受理案件的立案通知书,裁定书或判决书,案件当事人与律师事务所签定的委托书,律师事务所的介绍信和执业证书。

主持人:产权证丢失应当如何补办?需要多长时间?

嘉宾:《房屋登记办法》第二十七条,房屋权属证书、登记证明遗失、灭失的,权利人在当地公开发行的报刊上刊登遗失声明后,可以申请补发。房屋登记机构予以补发的,应当将有关事项在房屋登记簿上予以记载。补发的房屋权属证书、登记证明上应当注明“补发”字样。

嘉宾:房产证是证明房屋所有权的重要凭证,它的功能不仅是反映登记簿记载的内容,更重要的体现在权利保护上。由于房屋权属证书只能由权利人持有,且权利人因处分物权而办理登记时须提供权属证书,这就等于为物权增加了一把锁。而权属证书的灭失,则意味着物权较少了一把锁的保护。从另一个角度上说,权利人自己处分物权时,也将因为缺少权属证书而无法登记,无法行使自己的物权。因此产权证一旦遗失,应当及时申请补发。申请人应该尽快到房屋登记机构补办产权证,持身份证件、户口簿开具《房屋情况查询证明》,经过登报公告后,很快就可补办出新的产权证书。

主持人:民间房屋抵押不登记能够享有优先受偿权吗?

嘉宾:《物权法》第一百八十七条,以房地产抵押的,应当办理抵押登记,抵押权自登记时设立。第一百九十九条,同一财产向两个以上债权人抵押的,拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿:(一)抵押权已登记的,按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的,按照债权比例清偿;(二)抵押权已登记的先于未登记的受偿;(三)抵押权未登记的,按照债权比例清偿。

嘉宾:从上述法律法规中可以看出,我国对不动产抵押权采用的是登记生效方式。在民间借贷中,由于借贷双方彼此之间关系比较好,出借方一般只会和借款人签订《借款合同》、《抵押合同》,很少有人到房屋登记部门办理抵押登记。这样做,风险实在太大。假如出现上述借款人无力还款的情况,出借方的权益将会大打折扣。尽管双方的债权债务关系是不容置疑的,合同也是合法有效的,但由于未办理抵押登记,当法院拍卖、变卖抵押房产时,借款人将不具备优先受偿的权利。所以说,即使是朋友之间的借贷,也要及时办理抵押登记,既不伤感情又保障权益。

主持人:买房子为了购房钱款的安全,如何办理二手房买卖资金监管?

嘉宾:当前购买一套住房动辄上百万,这对于任何一个家庭来说都不是一笔小数目。而在二手买卖交易过程中,从买卖双方签订买卖合同,到房产交易过户完成,一般需要一个月左右的时间,如果对交易资金没有任何监管措施,很容易出现不必要的纠纷。只有采取资金监管的方式,才能最大限度保障交易资金的安全。那么什么是资金监管?资金监管就是指买卖双方在交易前,将房屋交易资金交付给指定的银行监管,待交易双方完成房屋所有权转移登记后,监管银行按照约定向卖方支付房屋交易资金。在整个过程中,银行对监管的资金实行冻结,在没有买卖双方亲自到场或约定授权的情况下,其他任何人都无法解冻资金。从而实现了“钱证两清”,既保证了房屋权属,又防范了资金风险。

嘉宾:目前,大连市房地产登记发证中心要求,二手房买卖办理转移登记时,除了买方替卖方偿还贷款或买卖双方为亲属关系的情况外,其他都必须办理资金监管。银行资金监管业务完全免费,不收取买卖双方任何费用。如果你要购买二手房,记住资金监管绝对应该做,一个简单的步骤却可以防范很多不必要的风险。

主持人:老人遗嘱能不能直接办理继承过户?

嘉宾:司法部、建设部《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》第二条:遗嘱人为处分房产而设立的遗嘱,应当办理公证。处分房产的遗嘱未经公证,在遗嘱生效后其法定继承人或遗嘱受益人可根据遗嘱内容协商签订遗产分割协议,经公证证明后到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续。对遗嘱内容有争议,经协商不能达成遗产分割协议的,可向人民法院提起诉讼。

嘉宾:随着房地产行业的发展,公证机关配合房地产登记机关办理了大量的房地产公证事项,有效的避免了纠纷、减少了诉讼。目前,在房地产登记实践中,主要有房屋继承、处分房产设立的遗嘱、房屋赠与、涉外涉港澳台的法律行为等情况需要办理公证。为了处分房产设立的遗嘱就属于必须办理公证的一种情况。作为房屋登记机构,其本身无法判定遗嘱的真实性和合法性,这就需要公证部门对遗嘱事实进行认定,房屋登记机构将根据公证部门出具的公证书办理继承登记。

主持人:城市居民私买集体土地上建造的房屋不能办理产权证?

嘉宾:《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号)明确禁止农村房屋向城市居民流转。《房屋登记办法》第八十七条规定,申请农村村民住房所有权转移登记,受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的,除法律、法规另有规定外,房屋登记机构应当不予受理。

嘉宾:集体土地上的房屋流转受到严格限制,违反规定私自流转的,买卖双方签订的合同可视为无效。而且,集体土地上村民住房申请转移登记除了双方同意外,受让人必须为房屋所在地农村集体经济组织成员,办理产权登记时应提交农村集体经济组织同意转移的证明材料。不过,坐落在集体土地上的房屋被作为遗产继承时,无论继承人是村民抑或城市居民,只要是被继承人死亡时遗留的个人合法财产,都应在可继承的遗产之列,因此遗产继承是可以办理产权登记的。

主持人:抵押登记债务期限到期,是否意味抵押权消灭?

嘉宾:《物权法》第177条规定,有下列情形之一的,担保物权消灭:(一)主债权消灭;(二)担保物权实现;(三)债权人放弃担保物权;(四)法律规定担保物权消灭的其他情形。从上述法律规定可以看出,抵押权的消灭,和债务是否到期没有关系。如果借款人借款到期后仍然没有还清借款,抵押权人也没有放弃对房屋的抵押权,就不会出现法律上导致抵押权消灭的情形,抵押权人仍然对抵押房屋享有抵押权,也享有优先受偿的权利。作为抵押权人要注意,根据《物权法》规定,应当在诉讼时效期间行使抵押权,如果超过了诉讼时效的期间,就不受法律的保护了。如果借款人还清了借款,双方应及时到房屋登记部门办理抵押注销登记。如未办理抵押注销登记,即使还清了借款,房屋仍然处在抵押状态,无法自由处置,自身的权利就受到影响了。

主持人:配偶去世后,自己名下的房屋能否直接处置?

嘉宾:《继承法》规定,房屋继承是指依照法定程序把被继承人遗留房屋所有权及其土地使用权转移归继承人所有的法律行为;《物权法》第29条规定,因继承或者受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开始时发生效力;第31条规定,处分物权时,依照法律规定需要办理登记的,未经登记,不发生物权效力。

嘉宾:房屋属于物权,物权的变动,依登记发生效力。当房屋发生继承事实后,应及时到房屋登记部门办理继承登记。根据法律法规规定,继承人包括配偶、父母、子女等,但是房屋继承人的确认应到公证处进行公证,不是某个人说得算得。对于夫妻共同财产,房屋产权虽然落在一方名下,对方去世后,配偶对应份额的产权应依法被继承。

主持人:越层房屋可分层出售吗?

嘉宾:《房屋登记办法》第十条规定,房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、惟一的编号(幢号、室号等)的房屋或者特定空间。《房屋登记办法》中所称房屋,是指土地上的房屋等建筑物及构筑物,正常应具备两个特征:一是要有固定界限,二是可以独立使用。这样的建筑物及构筑物才能称为房屋,才能进行登记。需要注意的是,这里的固定界限不是当事人自己任意进行的分割或者围护,而是应当经过管理部门审定或者确认的界限。越层房屋的建房规划设计时是按照越层设计的,测绘面积及房屋分摊系数也是按照一套房屋计算的。根本就不具备分割的条件,分层出售后更无法办理产权。

主持人:今天的访谈就进行到这里了,感谢嘉宾们的解答和广大网友的关注,我们下期见。