主持人:各位网友上午好,欢迎登录“中国大连”政府网站“在线访谈”!

主持人:建立和实施不动产统一登记制度,对于健全现代产权制度,夯实社会主义市场经济基础,提高政府治理效率和水平,实现审批和物权登记分离,方便企业和群众都具有重大意义。不动产登记制度的实施将给我们的生活带来哪些影响,在新形态下如何保障权利人的合法权益,这也是市民朋友比较关心的问题。

主持人:今天,我们借助访谈的机会邀请市不动产登记中心赵洪滨副主任、郭晓煊主任科员、孟雪主任科员以及姚文主任科员做客访谈,与网民交流不动产登记的相关问题。赵主任你们好,欢迎来到“在线访谈”。

赵洪滨副主任:谢谢主持人,各位网民朋友们上午好。非常高兴今天能借助“在线访谈”这个平台与广大市民就不动产登记问题进行沟通和交流。真诚希望市民朋友们对我市不动产登记工作提出宝贵的意见和建议。同时,也借此机会,向长期以来给予我们工作关怀和支持的社会各界和广大市民表示衷心的感谢。

主持人:我市推行不动产登记已有一段时间,但是仍有很多市民朋友对不动产登记的概念不十分了解,对于国家为什么推行不动产登记不是十分清楚。首先请赵洪滨副主任为大家进行一下基本介绍。

赵洪滨副主任:不动产登记是当前全社会较为关注的热门话题。不动产统一登记,是指将原来分散在土地、房屋、草原、林地等多个部门的不动产登记职责整合到一个部门,核发统一的不动产权证书。它实现了登记机构、登记簿证、登记依据和信息平台的“四统一”,最大限度地节约行政成本,提高工作效率。建立和实施不动产统一登记制度,是政府职能转变的重要举措,是国务院进行部门职责政府整合和机构改革的重点任务,是物权领域的一个重大变革。按照党中央、国务院的要求,不动产统一登记工作从2014年开始,2015年健全配套制度,2016年形成制度体系,实现不动产登记工作的正常有效运行。

赵洪滨副主任:为贯彻落实国家不动产统一登记工作的部署,我市采取有力措施,扎扎实实抓好职责整合、机构设置、信息平台建设等工作的落实,先后成立大连市不动产登记局和大连市不动产登记中心。大连市国土资源和房屋局、市不动产登记局以及市不动产登记中心将紧紧围绕“一切为群众,一切方便群众”的服务宗旨,持续优化营商环境,为办事企业和社会群众排忧解难,深化“马上就办、办就办好”的工作要求,着重抓好队伍建设和窗口建设,以“高效、快捷、优质、方便”的服务赢得办事企业和群众的满意。谢谢大家。

主持人:赵主任,请您能再给网民朋友们具体介绍一下我市目前不动产登记工作的开展情况以及下一步工作计划?

赵洪滨副主任:近几年,国家和省里相继出台了不动产登记暂行条例及实施细则和登记办法。在省委、省政府的正确领导下,我市科学谋划,勇于探索,稳步推进不动产统一登记工作。为贯彻落实不动产统一登记工作的部署,采取有力措施,扎扎实实抓好工作落实,多次召开会议协调部署全市工作,主动与相关部门接洽资料交接,再造不动产统一登记流程,建立局际联席会议制度。大连市不动产登记中心承担着市内四区、旅顺口区、普兰店区及各先导区内土地、房屋(含农村房屋)、林地、海域等不动产登记的申请受理和发证工作。农村土地承包经营权纳入不动产统一登记给予五年过渡期。为提高登记效率、方便群众,市内四区的不动产登记工作由市不动产登记中心办理,同时在旅顺区、普兰店区和各先导区设立不动产登记分中心,负责当地的不动产登记工作。

赵洪滨副主任:在市局领导下,我们积极挖潜,采取有力措施,一方面狠抓信息化平台建设,完善不动产登记系统;另一方面优化服务环境,努力打造“全国百佳不动产登记窗口”。截止到目前为止,不动产登记中心共办理不动产权证15.9万本,不动产登记证明16.5万份。连续获得大连市、省住建系统“五优青年文明号”荣誉。其它各项工作均走在了全省同行业前列。

主持人:目前我市的不动产登记工作已经开展了一段时间,相信市民朋友最感兴趣的仍然是不动产登记对自己的生活到底有何影响?大家手中原有的各类不动产权证书是否继续有效?需要换发统一的不动产登记权证吗?

赵洪滨副主任:这个问题也是许多人关心的焦点。按照国家“不变不动”的原则,即新发生的不动产登记颁发国家统一制作的不动产权证,现有各类不动产权证书如房屋权证、土地使用证和登记证明等继续有效,权利不变动,证书不更换。也就是说,新版证书和旧版证书在一段时间内并行有效,同时都具有法律效力。在进行不动产权变更或买卖等登记时再逐步更换新的不动产登记簿,最大程度地减轻权利人负担。这里特别提醒市民朋友,不需要特地更换不动产权证。

主持人:在日常工作中,我们经常收到市民反映由于对不动产登记规定不清楚或不甚了解,常常事到临头就不知道如何办理,请将这方面情况介绍一下。

嘉宾:大家上午好,正如主持人说的那样,不动产登记关系到千家万户的利益,是一项极为复杂而严肃的事情。由于涉及政策、法律法规面广,历史跨度大,登记类型繁多,情况比较复杂,使一些产权人对这项工作不了解,甚至产生误解。今天,我们将工作中经常遇到的登记误区给大家进行解释,希望市民朋友在办理不动产登记时更加便捷顺利:误区一、离婚后对已经明确归属的房屋不申请登记。 根据《物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力……”夫妻婚姻存续期间取得的房产虽登记在一方名下,但属于共同所有,离婚后应当依据分割协议依法办理析产登记;但在现实中许多人离婚后以为持房屋离婚时的分割协议就放心了,一旦遇到房屋的转让、抵押或动迁补偿时,因房屋权证未及时变更,离婚后的对方找不到、不予配合或提出其他条件,使登记陷入困境给自己带来困扰;在房屋继承时常常发生这样的情况,原权利人去世后,继承人不及时办理继承登记,多年后时过境迁,继承人可能已经发生变化,办理登记时比较麻烦。

嘉宾:误区二、为省税钱购房不办产权证。一直以来,总有购房人购买房屋签订了商品房买卖合同后为了省税钱暂时不办理产权的情况存在,有的人认为没有产权证也不影响入住,办个产权证还得花税钱,因此决定不办了。殊不知,如果不办理产权证,就不发生物权转移的效力,而且办理产权证需要买卖双方共同申请,如果拖延的时间太长,就存在开发企业已经注销了的可能,容易形成历史遗留问题。因此,为了保护自身财产安全,建议大家还是尽快办理产权登记。

嘉宾:误区三、不签署正式《商品房买卖合同》就缴纳首付款。根据大连市《关于实施商品房买卖合同网上签订及备案的通知》,自2011年3月16日起,“在市内四区、高新园区实施商品房买卖合同网上签订及备案管理”。购买商品房签订合同时,购房人和开发企业登录网签系统,一经网上签约,合同提交后即时予以备案。凡是有抵押、查封、超建房屋和物业用房等限制销售情况的房屋都不能正常网签备案,可以说网签是保障购房人权益的不二法宝。但是现实生活中,总有购房人不主动要求签订正式的《商品房买卖合同》。在此郑重提醒购房人,购房是一件非常慎重的事情,交纳钱款之前,要擦亮眼睛,多询问、多查验。

嘉宾:误区四、购买具有专用用途的房屋。一段时间以来,有的当事人通过抵债、拍卖等方式购买锅炉房、变电所、配建的公益性用房等专用用途用房,很难办理产权登记,主要原因:一是这种房屋是专用用途,是为特定建筑或区域配套服务的,不得随意改变用途;二是公益性房屋都是划拨用地,个人一般是不能取得划拨用地使用权的。我市实行土地、房屋一体登记,此类情况应当先申请办理出让土地出让权证后才能申请办理房屋登记;三是配套服务的公益性房屋转让,可能造成损害服务群体权益的后果,导致群访或诉讼,不是个人或某单位能够承担的;因此,在这里提请购房人注意不要购买上述类型的房屋。

嘉宾:误区五、还款后不及时到登记机构办理抵押注销登记。当今社会,房屋抵押作为一种融资渠道越来越普遍的出现在人们的日常生活和工作中。办理贷款时,金融机构会和产权人到登记机构办理抵押登记。贷款还清后,相应的也应办理抵押注销登记。但现实生活中,很少有人会及时到房屋登记机构办理抵押注销登记。有的人认为不着急,什么时候办理都可以;有的人认为办不办没什么大事,反正不影响正常居住;更有甚者,认为已经到银行还清贷款了,根本无须到登记机构办理注销登记。上述几种做法都不可取。在这里提醒大家,办理抵押注销登记一定要及时。如果住户一直不到登记机构解除抵押,房屋将一直处于抵押状态,不能办理交易、变更等任何手续。

网友:去年房交会上购买了参展企业销售的商品房并进行了房屋合同备案,最近房屋产权已经办理完毕并领取了产权证,购房时政府承诺给予购房奖励如何领取?

嘉宾:市民在市夏、秋房交会期间购买参展企业具备销售条件的市内四区新建商品住房并网签备案成功的,具备购房奖励资格。具体由房屋主管部门统一将成交情况和奖励资金数额预算上报财政部门,财政部门按期拨付给房屋主管部门,再由房屋主管部门拨付给指定的房屋交易登记机构,交易登记机构在发放房屋产权证书时,将奖励资金发放给购房人,购房人在支出凭证上签收。

网友:听说现在大连实行购买住房激励政策,打算购买一套商品房,登记在自己与家人共同名下,这是否符合激励条件?

嘉宾:市政府在促进房地产市场健康发展的18条意见中加大了购买住房政策激励力度:人才购房奖励政策:对于在校生和毕业未满5年的高校毕业生,在中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区购买新建商品住房并办理房屋买卖合同网签备案的,在取得房屋所有权证后,政府给予购房补贴,补贴标准为:博士每平方米补贴400元,硕士每平方米补贴300元,本科及大专学历每平方米补贴200元。政策的执行时间为2016年6月7日执行至2018年6月30日。多个共有人共同拥有一套房产的,只要其中任一共有人满足上述条件,依然可以享受补贴。

嘉宾:卖旧买新奖励政策:2016年6月7日至2018年6月30日期间,在中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区(以下简称市内四区)购买新建商品住房并办理房屋买卖合同网签备案前或后出售原有产权住房的,在取得新购房屋所有权证后,政府给予购房补贴,标准为按面积差每平方米奖励100元。

嘉宾:房交会奖励政策:2016年6月7日至2018年6月30日期间,购买中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区参展新建商品住房,并在展会结束后15个工作日内正式办理房屋买卖合同网签备案的,取得房屋权证后可领取补贴。标准为:购买90平方米以下(含90平方米)每平奖励50元;购买90平以上的每平奖励100元,对于居民户口簿登记的户口所在地为村组的,享受双倍奖励。最高奖励不超过3万元。

网友:承租的房屋可以自己申请办理产权登记吗?

嘉宾:依据《建设部关于房改售房可能性登记发证若干规定的通知》(建房[1995]472号)第一条按照房改政策出售公有住房的单位,必须持有合法的《房屋所有权证》。《辽宁省出售公有住房试行办法》(辽改字[1992]2号)第五条单位向职工出售住房,须先将出售计划及价格报所在房改办审批。《不动产登记条例》第十四条规定,因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的,应当由当事人双方共同申请。

嘉宾:使用权办理产权,属于公有住房出售产权转移登记。公有住房出售属政策性转让,产权单位必须具备《房屋所有权证》及房改办批文。承租人申请产权登记,须经房屋所有权单位同意,产权单位依据承租人提供的《房屋租赁证》及《退休证》,针对房屋类区、楼层、朝向、折旧及工龄等事项进行核算、审核后,双方到我中心申请办理公有住房出售产权转移登记。产权单位若不配合,承租人将无法单方办理产权登记。

网友:原有一套房改房,十几年前动迁时领取补偿费搬到父母家居住。今年欲买房时才知道自己名下已动迁拆除的房屋居然没有注销,对购房缴纳税费有影响,请问应当如何办理?

嘉宾:要求当时负责动迁的部门持拆迁批复动迁或征收决定和产权证等材料申请注销登记,登记机构现场核实后注销。原动迁部门已不存在的,我们采取与市房屋征收办联动的方式为住户解决拆迁批复动迁或征收决定等批文问题。房证丢失的,要依据《不动产登记暂行条例实施细则》规定公告作废后再办理注销登记,公告期为15个工作日。

网友:我是胜利路回迁住户,目前房屋动迁单位通知可以办理新房的房屋产权。动迁还建的房屋办理产权如何办理?自己可否直接到不动产登记中心办理?

嘉宾:2017年前后,市内约有6万户动迁户将办理安置房产权登记,回迁安置工作任务繁重。目前,不动产登记中心已积极会同市内各区城改办等回迁安置部门进行协商,对动迁还建住户办理产权登记的登记申请、登记要件、收费标准等进行了明确规范。对回迁安置工作中各种复杂情况也都有相对应的处理意见。经受理且符合登记条件的,2个工作日后回迁户可以领取房证。

网友:十多年前购买的商品房,用急于办理产权转移登记吗?

嘉宾:依据《中华人民共和国物权法》第九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。《不动产登记暂行条例》第十四条规定,因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的,应当由当事人双方共同申请。《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条规定,不动产买卖合同依法应当备案,申请人申请登记时须提交经备案的买卖合同。

嘉宾:购买商品房办理产权登记,应由开发企业办理商品房合同登记备案,购房人提交经备案的买卖合同办理产权登记。如未及时将房屋登记在买受人名下,将面临开发建设企业注销(或吊销)无法履行义务的问题,到那时再想办理产权登记会很麻烦。开发建设企业被注销的,承继开发企业的单位应提供有关债权债务文件,并由其为购房者出具房屋权属登记的相关手续。开发建设企业被吊销的,由出资人为购房者出具房屋权属登记的相关手续,出资人属自然人的,相关文件经公证后指派经办人为买受人办理产权登记。既找不到债权债务的承担者,又查找不到出资人的,要按诉讼程序办理,不动产登记机构将依据人民法院的司法文书为其办理产权登记。所以建议尽快办理商品房产权转移登记。

网友:什么样的小区地下车位是可售的?产权是多少年?

嘉宾:根据大连市最新出台的有效期2年的《大连市停车位登记暂行办法》,从2016年9月1日起,我市将在全省率先开展停车位产权登记发证工作。按照相关规定,申请作为可售车位的,需交纳土地出让金;作为小区内公共停车场和规划为大型公建项目配建地下停车场的,以出让方式供地,不收取土地出让金,未经批准不得擅自对外出售、出租和改变使用用途。可售车位的产权跟着住宅主体走,地下停车场的出让起始时间与主体住宅项目保持一致。

网友:目前地税部门在办理房屋赠与转让核税手续时,赠与合同可不经公证,请问在办理房屋赠与登记时,还需要吗?

嘉宾:房屋赠与行为是一种比较特殊的房屋转移行为,这种赠与行为的协议一旦确定后或经过公证后,不可更改,而且房屋赠与行为绝大部分发生在家庭内部成员中,一般没有直接的钱款交接;因此,税务部门在办理房屋赠与转让核税手续不收取赠与公证书同时,我中心与公证部门研讨议定,对房屋赠与行为采取自愿公证的方式:即赠与双方当事人到房屋登记机构现场填写《房屋赠与协议》及受赠人接受房屋赠与的文件,只要是赠与双方真实意思的表示,无需提供赠与公证文书,减轻权利人的负担;如果赠与方为回避家庭矛盾或将房屋赠与给未成年子女,需要以公证文书来固定房屋赠与行为时,可以自愿公证,办理赠与登记时将赠与公证书与其他材料一并提交。

网友:继承登记怎样办理?

嘉宾:目前我市办理继承登记的程序为继承人持身份证明、不动产权证、继承公证书或有关继承的生效司法文书到市不动产登记中心申请办理,业务办理完毕后20分钟即可领证。 如果不办理继承公证,登记机构办理继承登记时需要花费大量时间和精力做调查核实,而公证部门在以往的工作中在继承公证方面积累了丰富的经验,建议大家在办理继承登记前先到公证部门办理继承公证。同时我中心正在积极研究探讨可行方案,并已将相关问题和建议反馈给国土部等业务指导部门,并积极协调公证、公安、民政、法院等相关部门,争取早日制定出更加规范的登记流程,真正达成“依法行政””、“高效便民”。

网友:不动产统一登记要求房地一体登记,产权人只持有房地产权证或老版房屋所有权证,是否需要办理土地证?

嘉宾:产权人持有老版房屋所有权证或房地产权证,如果房屋用途为住宅,则不需要办理土地证,待该房屋再次办理不动产登记业务时,会换发房地一体的不动产权证书;如果产权人购买的房屋用途为非住宅,则需要区分房屋来源对待,如房屋来源为购买商品房,则不需办理土地证,再次办理业务时,换发房地一体的不动产权证;如房屋来源为自建自用、独栋或企业改制的非住宅,目前房地权利人不一致,这种情况,则需要根据具体实际状况,来办理土地用地手续或者土地转移登记,待房地权利主体一致再办理其他登记业务。

网友:产权人购买的房屋土地使用权年限怎么认定,是否从取得产权证时间开始计算?到期后怎么办?

嘉宾:按照国家相关法律法规规定,住宅国有建设用地使用权土地年限最高为70年,非住宅则根据具体的土地使用权用途不同期限不同:工业用地最高50年,商业、旅游、娱乐用地最高40年,教育、科技、文化、卫生用地最高50年,综合用地50年。土地使用权起始时间以土地使用权批准文件载明时间为准,不以房屋取得产权时间为准。对于到期后延期问题,国家政策目前为住宅自动续期,非住宅建设用地使用权届满的具体相关政策尚未出台。

主持人:最后的一点时间里,请赵洪滨主任介绍一下下一步我市不动产登记工作的目标。

赵洪滨副主任:首先非常感谢市民朋友们今天提出的宝贵意见和建议,我们将在今后的工作中认真研究和积极采纳,不断地改进存在的问题和不足。下一步,我们要加快推进全市统一的登记平台建设,进一步实现信息共享,继续坚持依法登记、阳光服务,力争让社会各界和群众百姓更加满意!

主持人:今天的访谈就进行到这里了,感谢嘉宾们的解答和广大网友的关注,我们下期见。