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主持人:今天我们邀请到市住房城乡建设局物业处副处长焦健、主任科员程欣做客本期访谈,解读《大连市物业管理条例》,并回答网友提问。

主持人:欢迎二位嘉宾做客本期访谈。

嘉宾:主持人好!各位网友好!很高兴通过访谈与大家进行交流。

嘉宾:物业管理是城市管理和社会治理的重要组成部分,关系千家万户的切身利益,事关社会和谐稳定的大局。为规范物业管理活动,落实《辽宁省物业管理条例》精神,《大连市物业管理条例》经2018年12月27日大连市第十六届人民代表大会常务委员会第七次会议审议通过,2019年3月29日辽宁省第十三届人民代表大会常务委员会第十次会议批准,已于2019年6月1日起正式施行。《条例》的出台对促进我市物业服务规范化、市场化、专业化发展,提高物业管理整体水平,改善城市人居环境将发挥积极的作用。

主持人:首先请嘉宾介绍一下,《大连市物业管理条例》的主要内容?

嘉宾:《条例》立足我市物业管理工作的实际和特点,共七章七十五条,分别对物业管理区域与前期物业管理、业主、业主大会及业主委员会、物业服务与物业使用维护、监督管理以及法律责任等做出了明确规定,突出了“一个推进,两个强化,三个确立,四个细化”。

嘉宾:(一)推进了“智慧物业”的建设。业主是物业管理的主体。为了更好地为业主实现自我管理、自我服务创造条件,进一步提升物业管理水平,《条例》第八条规定,“推进智慧物业建设。鼓励采用互联网、物联网等信息化、智能化技术,提升物业服务质量和管理水平,方便业主参与公共事物、开展协商活动。”同时,第二十六条第三款还规定“市人民政府应当逐步推进业主决策电子投票系统的建设。”

嘉宾:(二)强化了齐抓共管的物业管理监管体制。物业管理作为社会治理和城市管理的重要组成部分,在住建部取消物业服务企业资质后,已从行业管理转向了社会治理,从物业主管部门单打独斗转向多个相关部门通力协作。为此,《条例》从两大方面突出并强化了齐抓共管的物业管理监管体制。一是明确了各级政府及其相关部门、组织,尤其是街道办事处、乡镇人民政府在物业管理活动中的职责定位,为其合法有效开展物业管理工作提供了有力支持。二是为切实解决执法不进小区、执法不到位的情况,明确了城乡建设、规划、城市管理执法、工商行政管理、价格、公安、消防、质量技术监督、环境保护、人民防空等主管部门在物业管理区域内的具体职责,并要求各有关部门建立投诉受理制度,在物业管理区域内显著位置公布投诉方式和电话,七日内将投诉调查受理情况答复投诉人。

嘉宾:(三)强化了公开透明的公示制度。信息公开是保障业主知情权和监督权的重要前提,也是化解物业管理矛盾的有效手段。为进一步增强物业管理活动中各方工作的透明度,《条例》分别对维修资金使用情况、公共收益情况、物业服务标准和内容、共用设施设备运行善等应当由业主委员会、物业服务企业公示的内容进行了详细列举,并对信息更新和业主异议反映提出具体要求,约束和监督物业管理各方及时公开信息,接受业主的监督。

嘉宾:(四)确立了物业服务收费机制和原则。物业服务收费是物业管理的难点,也是群众关注的焦点。《条例》确立了政府指导价和市场调节价两种定价形式,明确了物业服务收费应当对应不同的服务标准规定不同的收费价格,并对物业服务收费的调价机制、调整收费所依据的原则以及必要的程序作出了相应规定,既保障了物业服务企业的合法权益,也维护了业主的切身利益。

嘉宾:(五)确立了物业服务企业信用管理和评价制度。为顺应无资质管理时代对物业服务企业进行监管的新要求,《条例》确立了物业服务企业及物业服务项目负责人信用管理制度,将物业服务活动的九项内容纳入物业服务项目动态监督管理范围,同时规定了物业服务企业信用档案应当记入的十九项具体情形,为物业主管部门加强对物业管理活动的事中事后监管提供了有力的制度支撑,也为业主及时掌握企业信用信息,通过市场决定企业优胜劣汰奠定基础。

嘉宾:(六)确立了业主委员会履职培训制度。业主委员会成员能否正确履职,是业主自治的关键。《条例》对强化业主委员会的履职培训工作提出了要求,规定区(市)县物业主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府应当对业主委员会委员、候补委员进行物业管理法律法规、业务知识及职业道德等岗前培训和定期培训,使业主委员会具备与其自治管理相适应的能力,带领业主依法自治,合理维权。

嘉宾:(七)细化了前期物业服务合同的内容。前期物业服务是物业管理规范的重点,也是业主大会成立前,保障业主合法权益的重要方面。为此,《条例》从规范前期物业服务合同入手,对物业服务事项和收费标准、费用测算、服务质量评估等合同必须包含的九项内容进行了充实、细化,为缔约双方分清权责,减少日后纠纷提供了保障。

嘉宾:(八)细化了业主大会、业主委员会组建和运行规定。为引导业主增强自我管理意识,指导业主在各级主管部门的监督下,合法有序的主张权利,履行义务,保证业主管理权落到实处,《条例》在上位法规定的基础上,对业主大会定期会议和临时会议的召开条件进行了补充和完善,对业主大会议决事项作出了明确和细化,从业主委员会委员候选人的资格条件、街道办事处或者乡镇人民政府的审核把关、业主委员会的监督备案、业主委员会的公示义务及禁止行为、居(村)民委员会的临时代行等多个方面进行了规范。

嘉宾:(九)细化了物业承接查验的条件。物业承接查验是保证房屋达到交付条件,防止建设过程中的房屋质量问题遗留到物业管理阶段,维护业主利益,减少物业矛盾纠纷的重要环节。为此,《条例》参照住房和城乡建设部《物业承接查验办法》,规定新建物业交付使用前,建设单位应当依法向物业服务企业移交相关资料,并按照国家有关规定和前期物业服务合同约定,共同对物业管理区域内的物业服务用房、物业共用部位、共用设施设备进行承接查验,进一步明晰了建设单位和物业服务企业之间的责、权、义,避免了建设单位和物业服务企业之间的相互推诿。

嘉宾:(十)细化了物业管理区域内的禁止性行为。针对当前物业管理区域内私搭乱建、侵占绿地、违规种菜等违法行为多发且管理难、执法难的问题,《条例》在上位法规定的基础上,详细规定了十四项物业管理区域内的禁止行为,并规定了物业服务企业对禁止行为应当制止并在二十四小时内向有关行政主管部门报告的职责,进一步约束了业主在物业管理区域内的行为,提高了文明指数,促进了邻里关系和谐。

网友:小区居民遛狗不栓绳,楼道内乱堆乱放,物业应不应该管,怎么管?

嘉宾:按照《大连市物业管理条例》的规定,物业公司对这种违规行为应予以劝阻和制止,对劝阻不听的,应及时上报相关职能部门和执法部门进行调查处理。

网友:电梯坏了,物业迟迟不给解决怎么办?

嘉宾:您可以到房屋所在辖区的街道办事处进行反映,由街道办事处调查核实相关情况,并督促物业公司及时维修。

主持人:贯彻落实《大连市物业管理条例》的具体措施?

嘉宾:物业管理是市场经济发展的产物,是社会管理工作的重要组成部分。良好的物业管理,是改善城市形象,提升城市品质,优化人居环境,提高居民生活质量,实现广大人民群众安居乐业的重要保障。纵观我市实行物业管理近三十年来,物业行业在改善社区面貌、提升城市形象等方面做了大量工作,为我市获得“全国文明城市”做出了突出贡献。但是我市物业管理工作与先进城市相比,与群众期望相比,还有较大差距。《条例》的出台是我市贯彻落实党的十九大精神,全面推进依法治国的具体体现。《条例》坚持统筹协调,兼顾各方利益,充分体现了以民为本,立法为民的根本宗旨。《条例》的贯彻实施对于满足人民日益增长的美好生活需要,解决新时代社会矛盾,维护物业管理市场秩序,规范物业管理活动,保障业主和物业服务企业合法权益极为关键。为此我局结合“不忘初心,牢记使命”主题教育活动,牢牢把握守初心、担使命、找差距、抓落实的总要求,积极采取多种措施贯彻落实《条例》精神,解决物业管理工作难题和百姓关心的突出问题,力争把工作做实做细。

嘉宾:(一)开展多种形式的普法活动。今年我局将采取集中培训、媒体报道、网络宣传、现场活动等多种生动活泼的形式,广泛深入地宣传《条例》的重要意义、立法精神和主要内容,掀起学法、懂法、用法、守法、执法的热潮。比如5月末我们已经开展了集中培训,邀请参与条例起草省物业管理专家授课,区、街道物业管理工作人员、社区物业专干、物业服务企业和产权单位服务人员、业主委员会委员等2200余人参加了培训。下一步我们还将印制了宣传手册,通过微信公众号、物业协会会刊、新闻媒体,对条例进行解读,进一步规范我市物业管理活动中各方权利、义务和关系,引导社会公众了解和熟悉《条例》的各项规定,为《条例》尽快落实创造良好的社会氛围。

嘉宾:(二)联合各有关部门,建立住宅小区综合治理责任清单。条例第六十一条规定了十个部门和机关在物业管理区域内的具体职责,六十二条规定“市及区(市)县物业主管部门以及本条例第六十一条所列部门和机关应当建立投诉受理制度,在物业管理区域内显著位置公布投诉方式和电话。我局将组织各有关单位确定投诉方式和电话,在小区内公示,确保投诉渠道畅通,百姓的诉求能够快速及时妥善解决。

嘉宾:(三)推进智慧物业,加快物业管理信息平台建设。我们去年申请财力资金,通过公开招投标确定单位进行物业管理信息平台建设和研发。平台建成后,可以实现行业市场监管、政策咨询服务、报修投诉处理、业主大会召开决议、矛盾纠纷调解、行业数据统计等行政监管服务工作的信息化,解决物业服务活动事前、事中、事后的问题处理,全面提高行政监管服务工作的治理和效率。比如说目前业主大会召开基本采用业主委员会或者社区人员登门逐个发放征求意见表,效率低、时间长,有些人找不着,还可能存在虚假签名的情况。平台建成后,将逐步完善小区、楼栋、业主等各项信息,实现业主实名制网上投票,极大的提高效率并保证真实性。物业管理信息平台预计在今年年底进行试运行,并将逐步完善数据信息,实现各项使用功能。

嘉宾:(四)建立物业服务企业信用体系。2018年3月份住建部取消物业服务企业资质,对物业服务企业由事前许可转变为事中、事后监管。失去了资质管理这个强有力的抓手后,如何有效地对物业服务企业实施监管成为物业行业面临的一大难题。我们将根据《条例》确立的物业企业和项目经理信用管理原则,出台大连市物业服务企业信用管理办法,将物业企业的信用与物业管理招投标相联系,违反规定,服务质量不佳、信用不好的企业可能无法取得服务项目,通过信用管理实现物业市场的优胜劣汰。

嘉宾:(五)开展物业服务质量考评。目前业主普遍关心和闹心的问题是物业服务不到位,态度不好,交钱还得不到应有的服务。今年下半年,我们将委托第三方机构开展居住小区物业服务质量满意度调查和考评,以业主评价为主,业主委员会、社区居委会、街道办事处、区物业主管部门多方参与的方式对小区服务质量进行综合评定。考评结果在居住小区及媒体公示,对质量考评不合格的物业服务企业,由区物业主管部门、街道监督整改,考评优秀的小区树立标杆,组织学习。考评结果供业主参考,可作为续签服务合同、协商调整服务收费标准、重新选聘物业服务企业、更换物业项目经理的参考,引导业主委员会和物业服务企业建立评定结果与服务费用相关联的弹性调整机制。考评结果也作为物业服务企业信用评价的一部分,督促物业企业全面提高物业服务企业服务质量,提升业主满意度。

嘉宾:(六)制定业主大会业主委员会工作指导手册。近些年,业主维权意识不断提高,如何规范的监督指导业主大会和业主委员会的工作是街道、社区的一大难题。既要保证业主自治自管,又要监督指导业主依法依规,这个尺度、形式不好把握。很多基层单位提出国家、省、市文件原则性较强,但操作性不强。现有的业主大会业主委员会指导文件很多条款已不适应新的《条例》规定和目前实际需要。为此我局将根据《条例》要求,修改完善业主大会和业主委员会操作指导文件,出台操作性、指导性更强的指导手册,加强党建引领,进一步规范组建流程、净化选举环境,让街道、社区合法准确地使用监管权,指导业主依法依规地行使自治权。

嘉宾:(七)建立物业服务第三方估计市场。近年来,物业管理中业主、房地产开发商、物业管理公司之间因为经济利益、物业服务质量、物业收费标准等原因产生的矛盾纠纷不断,各地的物业管理纠纷案件数量都呈日渐扩大之势,物业管理日益成为社会稳定的一大威胁。为此我们将制定物业服务第三方估计管理办法,建立物业服务第三方评估市场,培育物业服务评估机构,鼓励物业服务各方权益主体在确定物业项目服务标准和收费标准、物业项目承接查验等环节及物业服务全过程,委托评估机构进行评估,为争议双方提供客观、独立、公正的评判意见,解决目前物业管理行业低价竞争、违规利用业主资源经营或物业服务质价不符等矛盾纠纷,同时厘清政府行业管理职责,剥离“裁判者”的角色,通过市场行为解决市场争端,规范物业管理市场主体行为。

嘉宾:我们将以《条例》的出台为契机,对标上海等先进城市经验,以提高物业管理水平和服务质量为目标,不断推动物业管理法制化、规范化、专业化、市场化建设,共同营造良好的居住和工作环境,促进物业行业健康有序发展,合力构建新的物业管理工作格局,推动我市物业管理工作上一个新台阶。

网友:房屋漏雨物业迟迟不给解决怎么办?

嘉宾:您可以到房屋所在辖区的街道办事处进行反映,由街道办事处调查核实相关情况,如属于公共部位漏雨,对有维修资金的房屋由街道办事处督促物业企业及时提取维修资金进行维修;对无维修资金的房屋,产权人是维修第一责任人,需要业主共同协商自筹资金进行维修。

网友 :有的小区安装门禁卡,请问收费有什么标准吗?是否可以和物业费捆绑,业主是否有权多办几个?

嘉宾:门禁卡的收费标准建议向物价部门咨询;对门禁卡的数量没有具体的限制,门禁卡使用条件因各小区情况不同,建议您将具体情况向辖区所在物业主管部门咨询和反映。

网友:我是旅顺庭林熙谷业主,由于物业公司公司刚换,在2019年8月,刚交完物业费用,但发现从小区9月1日开始,小区垃圾已经无人清理,堆积如山,门卫岗也无人,物业也没有人。刚刚交物业费不到一个月,物业就跑路了?社区街道有责任没有,市场监督部门有责任,住建部门有责任没有??别告诉我让我去找公安派出所,行政部门是怎么对这样的物业做监管的?

嘉宾:您可以向旅顺物业主管部门反映,电话是86619244。

网友:物业收停车费的时候,明确告诉业主,车辆受损不赔偿,只能协助调监控,这种说法合理吗,业主交了停车费,在小区车辆受损怎么办

嘉宾:由于涉及到民事纠纷,一旦发生这样的问题,建议您通过司法途径解决。

主持人:今天的访谈就进行到这里了,感谢嘉宾们的解答和广大网友的关注,我们下期见。