主持人:各位网友,下午好,这里是“中国大连”政府网站“在线访谈”栏目!

主持人:今天市国土资源和房屋局物业安全处方恒联处长和孙宏伟同志做客本期“在线访谈”,与各位网民朋友聊一聊“物业管理”这一话题,欢迎你们,也欢迎广大网民朋友参与!

嘉宾:主持人好!各位网民朋友下午好,很高兴有这个机会到“中国大连”政府网站同大家进行网上交流。

主持人:物业管理企业主要都承担哪些工作?请方处长首先给大家介绍一下?

方恒联处长:物业管理企业主要是按照合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序。简单的说,主要是管理项目的维修、保洁、绿化、公共秩序地维护以及满足业主要求的特约服务。

主持人:下面我们共同来关注网友的问题!

网友:物业费的收费标准是一成不变的吗,以前定的收费标准高,但对应提供的服务相对完善,业主没有什么意见,但如今服务项目减少了,但物业费没有降低,问是否合理?

方恒联处长:物业服务费的标准业主大会确定物业服务的标准以后由业主委员会和物业公司根据物业服务标准协商确定物业收费标准。主要是根据物业管理各项成本和企业合法利润,在这个基础上来确定每平方米的收费标准。这位网友提出的服务项目减少了但是物业费没有降低,这个问题涉及到上述原则,由业主和物业公司协调确定收费标准。

网友:业主委员会是小区业主经过选举产生的业主代表机构,主管行政部门要进行备案。我的问题是备案的基本要求是什么?准许或不准许备案的标准是什么?有没有时限的问题?

方恒联处长,孙宏伟:业主委员会是根据物业管理条例规定业主委员会应该自选举产生之日起30日内向物业所在地的物业管理部门备案,符合以下业主委员会条件的给予备案:(一)本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;(二)遵守国家有关法律、法规;(三)遵守业主大会议事规则、业主公约,模范履行业主义务;(四)热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有社会公信力;(五)具有一定组织能力;(六)具备必要的工作时间。

网友:业主购房时与开发商关联物业服务公司签订的物业服务约定到什么时候终止?

孙宏伟:您提的问题属于前期物业管理,根据物业管理条例规定,业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

李博:1、物业管理难度来源于开发商的遗留问题无法解决,把开发商向物业移交内容作为竣工验收条件,可使物业接管后轻装上阵,独立前行,也从根本上消除业主对物业的疑虑。2、有的小区交房多年入住率都达不到50%,成立业主委员会条件难以具备,导致聘用物业和监管维权不能进行。在有30%业主入住后,能否按已入住业主的80%意愿成立过渡业委会(期限一年)行使职能,一边工作一边逐年完善。

方恒联处长: 第一、我市的目前物业管理的问题据初步统计60%以上源于开发商在开发建设中的遗流问题没有得到妥善解决。业主不满意以后转嫁矛盾由物业公司承担造成物业管理公司背负很大的社会包袱。开发商建设过程中的问题,应按有关法律法规由开发商依法解决。物业公司对物业管理方面出现的问题应当依法承担法律责任,两者不能混在一起,因此这位李德网友提出的建议,我们在今后的工作中可能作为参考,在开发商向物业移交的物业管理项目的时候,督促和监督开发商不要带病移交。同时要求开发商承担相应的法律责任。第二,小区组建业主委员会的条件国家有明确规定,网友可以上网查阅物业管理条例和业主大会规程,依法组建业主委员会。

网友:请问,如何申请新建立物业公司?

方恒联处长:目前,办理物业企业资质完全依据建设部125令《物业管理企业资质管理办法》,您可以在网上搜索到这个文件。物业管理企业资质分为三个等级,一级由建设部审批,二级由省建设厅审批,三级由市国土资源和房屋局审批。新成立物业管理企业第一年为三级(暂定)资质,有效期一年。办理三级(暂定)资质由市国土资源和房屋局受理,三级资质由大连市行政审批中心受理。

李小姐:商品房在保修期限内出现的问题,开发商未能解决的,保修期是否应该延长至问题解决为止?维修费用完全应该由开发商来支付吧?

方恒联处长:商品房在保修期限内出现的问题,由开发建设单位按国家规定的保修办法予以保修,开发商在保修期内没能解决的法定保修期过后,仍然由开发商解决,费用由开发建设单位负责。

网友:物业服务公司未能全部履行服务约定且经过改进仍然没有达到要求,业主是否有权要求其降低服务费用?

方恒联处长:物业公司没有全部履行物业服务合同约定,我们不建议采用降低服务费标准的办法来解决问题。没有履行约定属于违约责任问题,建议由业主委员会通过司法渠道追究物业公司的违约责任。

网友:2009年1月7日《半岛晨报》A12版报道:“不交物业费就不能当业委会委员?17名委员质疑物业霸王规矩”,请问市物业办领导,不交物业费到底能否进入业主委员会?

孙宏伟:业主委员会的委员条件之一是模范履行义务,根据物业管理条例规定业主缴纳物业费是业主应尽的义务之一,不缴物业费就是没有履行业主义务,就不具备业主委员会条件,也就不能当选业主委员会委员。

网友:我是泡崖的一名业主,我是00年购买的房子,入住两年后,房子出现严重的透寒现象,墙壁多处发霉,我几次找物业,说是很多住户都出现这样的现象,等他们按序进行维修,可是我们等了两年,维修一直也无着落,没办法我们只好自己花钱找装修公司进行了内部墙体部分加苯板,解决了墙面黑斑的尴尬,今年房屋的又出现了透寒现象。真是无奈,我属实没感觉到物业的服务在哪里,这样的物业费还值得交吗?不知道物业到底服务在哪?

方恒联处长:根据这位网友提供的情况,入住两年后房子出现了透寒问题,根据有关规定属于开发建设单位保修期内应该解决的问题,应该由开发建设单位解决。物业公司负责协调工作,如果开发建设单位没有维修,建议网友通过司法渠道追究开发建设单位责任。

网友高:我小区没有物业,楼上漏水,应该找谁解决?

孙宏伟:应该找房屋的产权单位,如果没有产权单位,可向所在地的房地产行政主管部门报修。

网友:请问,我市所有的小区都有物业管理吗?

方恒联处长:住宅小区是否实行物业管理由物主自行决定,政府提倡创造条件实行规范管理。根据我市目前情况,我市成规模的小区物业管理覆盖率在60%左右,其他没有实行物业管理的小区或者住宅,采用房屋管理的模式,实施管理主要提供房屋维修和养护。

关心:1.物业费涨价,物业自己说算,还是需要有关部门审批?2.如果已涨价,业主怎么知道他是合法的?

孙宏伟:物业费涨价是必须经过业主大会决定,并委托业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同,住宅收费应当向价格主管部门申请颁发收费许可证。

网友:业主在自己楼下停车,不是专门的停车场,为什么还要我们交停车费和管理费?小区道路不是属于公摊面积吗?物业把小区的公建出租自己盈利,和业主没有一个交待,小区公建的归属权是物业的吗?当初可是都划在公摊面积里。卖房的时候预售合同是六层楼,竣工时候变成七层,多了一层和谁说过?物业公司归属于大连市十大民营企业,市政府能为我们作主吗?小区旁边的工厂每天都在施放毒气,我们找了多少次都没有人来解决?暂时不留联系方式和真实姓名,只是想看看领导怎么解释我们的问题,这是我们小区居民共同的问题!

孙宏伟:根据《物权法》规定,小区道路属于全体业主共有,但停车应当由物业公司管理,并收取相应的管理费。如果不服从管理,乱停乱放,就侵犯了没有车业主的合法权益。根据物业管理条例,物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业;物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理有关手续。业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业管理企业的同意;物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意。业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地,在约定期限内恢复原状。您提的多了一层和释放毒气这些问题不属于我们国土房屋局的管理职责,应该向相关部门反映。

网友:想提几个问题,也不知道记者、访谈的人能不能发现,也不知道发现了你们敢不敢直面问题: 1、物业公司侵犯业主利益,如占用公共部分,将物业用房出租,不提供约定的物业服务,业主向物业处投诉,会不会影响该物业公司的资质年检?换句话,物业企业的资质管理,是对物业公司提交的纸张负责,还是对社会负责? 2、物业企业年检的内容是什么?是否有关于物业企业诚信方面的记录?你们物业处对物业公司了解多少,就对他们年检? 3、一方面物业公司吵闹物业费太低,不够用;一方面是业主主张物业公司未提供约定的物业服务,物业费交的不值。这样的问题,从政府机关的角度,你们有什么好的解决办法吗?是不是要牺牲业主的利益维护物业费的收缴?在业主作为弱势群体的情况下(对物业公司未提供约定服务的举证困难、个体难以对抗公司法人),作为政府怎么保护老百姓的利益? 4、现在很多小区的业主委员会很乱套,有的成立了多个业主委员会,有的小区多个物业公司介入强制管理,你们做了哪些工作?解决了几个小区的问题?

方恒联处长:首先感谢这位网友对物业管理工作的关心。第一、物业公司提供物业服务必须由物业公司和开发建设单位签订前期物业服务合同。成立业主大会的应该和业主委员会签订物业服务合同,通过物业合同的约定提供物业服务。不允许物业公司随意侵犯业主利益,擅自占用公共位置、设施等,需要使用公共位置、设施的需要征求业主同意。如果物业公司没有按照服务合同的约定提供服务或者侵害业主利益,业主可以通过司法程序追究物业公司相关责任。第二、根据国家建设部的规定从2007年已经取消了物业管理企业资质年检,我们物业行政主管部门是通过日常监督对物业服务企业依法进行管理。第三、物业费标准的高低由业主和物业公司根据市政府规定的收费管理办法协商议定。不允许强制收费如有问题可向价格主管部门投诉。

网友:各位领导你们好,难得你们在两会期间为我们市民做访谈。能给我们介绍一下,当前居民和物业主要存在哪些矛盾和分歧吗?

孙宏伟:目前居民和物业存在的主要矛盾和分歧概括为:一是因开发商在开发建设当中遗留的问题需要物业解决,而物业又无力解决的;二是有的物业服务企业服务不到位,服务水平不高、维修不及时;不认真履行物业服务合同,侵害业主合法权益;向业主乱收费、捆绑收费、采取违规手段强迫收费等;三是有的业主物业服务消费意识不高,影响物业服务企业运作;部分业主委员会不作为、乱作为情况比较严重,侵害了广大业主合法权益,与物业服务企业矛盾比较突出;四是我市小区弃管问题有蔓延趋势,部分物业公司在收费率很低、企业出现亏损的情况下,退出小区,造成弃管;五是我市物业管理方面的法规政策尚未完善,影响了行业的规范和发展。比如物管理项目移交、物业公司退出、业主委员会管理等方面确无法律依据。上述问题,有的是在管理体制变革的情况下产生的,需要通过改革加以解决;有的是在工作中出现的,需要通过日常监管加以解决。更为主要的,是通过完善法规政策加以规范。

网友:关于“物业”的访谈题目非常好,非常及时,目前,物业问题已非常突出,对物业服务不满意,物业不作为,群众无处投诉。 房屋漏水、门铃不好用、环境绿化不好、业主车辆被刮、没有停车场所却硬性收费等等,业主多次通知,要求维修未果,业主还能交物业费吗?业主找业主委员会解决不了,找物业公司不给解决,业主应到哪里去投诉?

方恒联处长:物业管理在我市是一个新的管理模式,时间比较短,有很多不完善的地方也存在许多问题。比如这位网友反映的房屋漏水、环境绿化不好等问题,有的业主投诉无门,问题的不到解决,房屋不能及时的得到维修。在我市解决物业管理的渠道有很多,一是向辖区物业行政主管部门反映。第二、组建业主委员会,通过业主委员会解决这些问题。第三、对物业公司违约的通过司法渠道解决。我局欢迎广大业主及时准确的反映物业管理企业存在的多种问题,我们将依法予以处理。

网友:我是虎滩新区的,我是一楼的,共4层楼,在一楼以下有2层共建,共建有自己排风装置,但共建有一家开饭店,由于感觉排风不好,在我们的楼上又从新建了一个排风铁管,当排风时,噪音很大,影响我们的睡眠和生活,找物业协商解决,始终解决不了,怎么办?

方恒联处长:这位网友提出的排风管噪音问题涉及环保管理方面的职责请到有关方面反映解决。

流水不争先:物业管理每平米收费是以什么标准为依据来收取的?物业管理公司是否应向小区居民公示此收费标准?

孙宏伟:物业管理每平米收费是按住宅建筑面积收取的,根据物业服务收费管理办法,物业服务企业应该将服务收费标准在小区内公示。

网友:请问一下,我去年12月份收的新房,今年7月入住,但是12月份的时候发现房子透寒,半夜就开始从飘窗顶上往窗台滴水,一直在滴,让人根本睡不了觉,找物业,物业说等开春再说。可我是12月初天还不冷的时候找的他们,那时温度在零上10度左右。我们怎么办,我们应该这样一直忍受着屋内下雨吗?谢谢!

方恒联处长:您反映房屋透寒,飘窗、漏雨问题属于保修期内由开发建设单位解决的。你可以通过物业公司协调开发商尽快解决。如果物业公司无法解决,你可以通过司法渠道追究开发建设单位的责任。

网友:我所在小区物业没有营业执照,我是否交物业费?

方恒联处长:按照国家有关规定物业公司必须持有工商局颁发的营业执照,房地产主管部门颁发的资质证书方能从事物业管理工作。收取物业费的前提条件也必须有上述两个文本。这位网友可以到相关部门查一下这个公司是否办理了营业执照和资质证书,否则可以不交物业费。

网友:物业管理作为新兴行业理应得到政府主管部门的扶持,尤其是在政策法规方面,但是物业管理条例颁布至今已经5年多,我市至今未出台相关细则,普通百姓对条例内容知之甚少,在认识上也存在很多误区,请问主管领导是否可以借助辽宁省物业管理条例颁布之际结合实际案例在市各主要新闻媒体上作连续性的法规宣传?

方恒联处长:感谢这位网友的关心,支持物业的管理工作。国务院物业管理条例于2003年已经实施,今年2月1号辽宁省物业管理条例也将实施,我市的物业管理办法是1999年发布的,时间比较长,有许多急需解决的问题缺乏法律规定,影响了我市物业管理的健康发展。我局目前正在组织专人起草我市新的物业管理办法,对目前出现的一些新问题提出具体的解决办法,做出具体的解决规定,争取在今年上半年出台我市新的物业管理办法,为我市物业管理行业提供一个符合我市实际情况的物业管理的法律依据。

网友:我是03入住01年开发的小区住宅,原物业管理不善,经过小区内业主委员会决定更换了一家物业公司。现在,小区内业主房屋漏水、周边绿化环境不好、小区经常有人家被盗、汽车被刮蹭、小区设施故障、门铃不好用等等,业主多次提出要求改进的意见,一直得不到解决,业主还能交物业费吗?

方恒联处长:目前我市有许多小区业主不满意物业公司的服务以后采用拒交物业费的方式来维权,这种方式不仅不能维护自己的权益,其结果是损害了绝大多数业主的合法权益,因为物业公司没有足够的物业服务费收入势必造成降低服务标准,造成恶性循环,受到损失也是业主。根据物业服务合同的约定,对物业公司服务不满意或者是物业公司违约的有两个方式解决:一、申请裁决。二、通过司法渠道解决。建议业主按照物业服务合同的约定选择维权方式。

网友:领导你好,我是泡崖五区居民我有一事想咨询一下,我所居住房屋位于顶层,房子由于透寒,墙壁天棚长满霉,无法居住达一年多。在这期间我多次找该区物业房管员请求维修,房管员说市政府没有把维修基金拨下来,没有钱维修;物业不管维修,要找原来开发商来维修。请问这位房管员说得对吗?这件事怎样解决才合理?麻烦您回答一下,谢谢。

孙宏伟:先向您介绍一下房屋维修责任界定问题。房屋质量问题的维修责任界定有几种不同情况,处理方式也不同。第一、房屋出现下列问题由开发商负责维修:1、房屋在保修期内发生维修问题的;2、在保修期内维修没有修好的;3、保修期外,但因施工或材料质量问题造成的维修问题。第二、房屋的共用部位、公用设施设备在使用过程中正常损坏的,由物业公司按规定和标准予以维修。房屋出现的问题,不论由谁维修,维修单位都应当负责维修好为止。您的房屋不知是否在保修期内,如在保修期内,透寒问题应当由开发商负责维修。如过了保修期,可以报物业维修。维修费用可以召开业主大会经2/3决定使用维修基金利息,并由业主委员会委托物业公司实施维修。不管是不是在保修期内,物业公司要受理业主的投诉,并负责协调维修。

网友:05年入住泡崖书香府第1期,那个时候就给气源费的3000交给了物业,现在都09年了,我们问煤气公司,煤气公司说新型物业没有把钱交给他们,我们的煤气问题遥遥无期,连排队等待煤气的资格都没有,我想问,每户3000元,好几百户多少钱啊,钱呢?利息呢?谁来管这个事呢?

孙宏伟:这位网友您好,这类问题不属我局管理范围之内,您可以向有关部门反映。

网友:我是保税区顺意里的居民,我们这里的垃圾物业已经4个月没有清理了,打电话物业告诉不管,请问这个问题怎么可以解决?

孙宏伟:请到保税区物业管理部门反映。

网友:国家对物业共用部位、公用设施设备的保修期限是如何规定的?

方恒联处长:中华人民共和国《建设工程质量管理条列》规定:1、房屋地基基础工程和主体结构工程的保修期为设计文件规定的合理使用年限。2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏,为5年。3、供热与供冷系统的保修期为两个采暖(供冷)期。4、房屋电气管线的保修期为2年。5、给排水管道的保修期为2年。6、设备安装和装修工程的保修期为2年。

网友:每个小区都应该有物业公司吗?物业公司弃管小区怎么办?公司收不上来物业费,黄了,小区的公共设施由谁来维护?

方恒联处长:我市目前物业公司弃管小区的问题时有发生。主要原因:一是开发建设过程中遗留问题无法得到解决业主不满意。二是许多业主拒交物业费无法维持正常的管理工作。三是物业公司服务不到位引起的业主不满。这些问题出现以后影响了广大业主的正常生活,为了避免这个问题我们建议一是业主要按照合同的约定及时缴纳物业服务费。二是开发建设单位的问题相关主管部门要监督到位,谁的问题谁承担。三是物业公司要端正服务态度提高服务标准为业主提供满意的服务。小区抛弃管理以后业主应当及时召开业主大会,自行选批新的物业公司提供物业管理服务,保证小区的设施设备及时得到维护。

网友:林语家话小区的要推行地上停车收费方案,两次的入户调查都没有通过,前几天物业张贴了告示,凡是不给物也打电话表态或到物业表态(同意或不同意)的业户即弃权的业户,均按同意物业的方案处理。物业想使用这样的霸王条款推行它的方案是否合适,通过的方案是否有法律效力。

孙宏伟:这位网友您好,您可以把具体情况向甘井子区物业管理主管部门进行书面反映。

网友:如果已交物业费,住宅被盗,有权要求物业赔偿损失吗?

方恒联处长:物业服务企业的服务对象是小区公共设施设备和公共场地的管理,家庭住宅自用部位不属于物业服务范畴。如果家庭被盗请及时向公安机关报案,由公安机关处理。

网友:位于富民路216号的好利来工厂周围的居民没有物业,垃圾乱倒,危害周围,怎么办?

孙宏伟:根据相关规定,没有实行物业管理的住宅楼,环境卫生应当由街道社区负责。您可以向所在区的街道办事处反映。

网友:我所在小区为27楼高层,物业即将弃管,我们500多户业主如何应对?

孙宏伟:可召开业主大会,选聘新的物业服务企业。

网友:如果遇到物业纠纷方面的问题,向有关部门投诉,有没有解决期限?

孙宏伟:如果业主反映的问题属实,所在区的物业主管部门可对该物业下发限期整改通知,要求该物业限期整改。

主持人:由于时间关系,本次访谈就进行到这里了。非常感谢市国土资源和房屋局的同志做客“在线访谈”,也感谢广大网友的参与。我们下期见!